Foto: Kiko Ferrite

A transformação da JHSF em uma empresa de aluguel exigiu um reforço nos investimentos e uma reestruturação da equipe para assumir negócios até então impensáveis, como a gestão de um aeroporto. A JHSF é atualmente uma holding que, além de ativos imobiliários, tem participações em empresas de varejo, hotelaria e aeroportos.

A companhia mudou seu organograma em maio. Nomeou, pela primeira vez, um presidente executivo e dividiu a empresa em quatro segmentos.

Desde 2009, o empresário José Auriemo Neto, um dos principais acionistas, acumulava as funções de presidente da empresa e do conselho de administração.

Filho de um dos fundadores da companhia, Zeco, como é conhecido, entrou na empresa aos 17 e, aos 27, se tornou um dos presidentes mais jovens de uma grande companhia brasileira.

Desde maio, Zeco está apenas na presidência do conselho. O executivo Eduardo Camara, que era vice-presidente da JHSF e está na empresa há oito anos, assumiu a presidência da holding. A companhia passou a ter diretores-presidentes para as áreas de shopping, incorporação, hotel e aeroporto.

As divisões da empresa foram montadas, aos poucos, para viabilizar a concepção de empreendimentos de uso misto. Esses projetos, que reúnem hotel, shopping, aeroporto e torres comerciais e residenciais no mesmo terreno, são a maior aposta da JHSF desde o lançamento do complexo Cidade Jardim.

A estratégia é montar projetos luxuosos em áreas grandes e que ainda não são valorizadas. Um edifício cria demanda para o outro - o residencial para o shopping, o escritório para o hotel e aeroporto - e o projeto vale mais no conjunto.

Para dar um toque de luxo aos seus empreendimentos, a JHSF se tornou sócia de negócios de varejo e hotelaria. A companhia fechou joint ventures com marcas de luxo como Valentino, Jimmy Choo e Emilio Pucci, para garantir que seus shoppings seriam os primeiros no Brasil a ter lojas dessas grifes estrangeiras.

"Eles querem aumentar o valor do projeto trazendo marcas emblemáticas. Essas grifes funcionam como âncoras de imagem. Não são elas que rentabilizam o shopping, mas atraem outras marcas para pagar a conta", explica o consultor da About, André Costa, especialista em shoppings.

A participação no hotel Fasano, adquirida em 2007, é outra peça-chave para dar ainda mais sofisticação aos projetos da empresa. Um exemplo disso é o loteamento Fazenda Boa Vista, lançado em Porto Feliz (SP) e que tem ao lado de residências e estâncias um campo de golfe e um hotel Fasano.

Neste ano, a companhia adquiriu 100% da marca Fasano e a divisão de restaurantes do grupo. "Podemos usar a marca para outros produtos", explica Camara, sem dar detalhes sobre quais são esses segmentos.

Mercado

Com a transição para o segmento de renda, a JHSF tenta trazer, no longo prazo, mais valor para a companhia. Hoje as empresas de shopping center tem em média um múltiplo de preço sobre o lucro líquido por ação de 20 vezes, contra sete das incorporadoras, compara o analista da Empiricus Research, Roberto Altenhofen.

Apesar dos esforços para reduzir a incorporação, a JHSF tem sido penalizada pelo mercado. O valor de mercado da empresa, que já superou R$ 4 bilhões, hoje é de R$ 1,36 bilhão.

"O setor imobiliário está em xeque e quase todas as empresas perderam valor. No caso da JHSF, o mercado também reagiu negativamente ao aumento da dívida e ao fato de a empresa sucessivamente descumprir seu guidance (previsão de resultados)", disse outro analista, que não quis se identificar. Hoje a relação dívida líquida sobre o Ebitda (geração de caixa) da empresa é de 2,9 vezes, número que foi abaixo de 1 até 2011.

Camara diz que a dívida da JHSF é saudável e cresceu porque a empresa está investindo. "O investimento na largada é elevado no segmento de renda, mas ele será recuperado em um prazo maior do que na incorporação."

Só o aeroporto Catarina tem investimento estimado de R$ 1,2 bilhão, que voltará à empresa por meio de taxas aeroportuárias e locação de hangares a partir de 2016, data prevista para a inauguração.

O presidente da JHSF também justifica o descumprimento das metas pela complexidade do negócio - às vezes, a aprovação de um projeto atrasa e empurra todo o cronograma de receitas.

Com o foco em imóveis para alugar, a maior prejudicada por eventuais atrasos será a própria empresa. Se na incorporação é possível vender imóveis na planta, nos projetos de locação a receita só chega quando tudo está pronto.