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O serviço on-line Airbnb foi criado com um propósito muito claro. Permitir que proprietários de imóveis residenciais aluguem suas casas (ou apenas cômodos) para pessoas que desejam passar curtas temporadas durante uma viagem — alguns dias ou semanas apenas. O principal atrativo é o preço: bem mais em conta do que uma estada em hotel. A fórmula vem dando certo. Estima-se que a empresa valha hoje cerca de 10 bilhões de dólares. Ele já se espalhou por 190 países, oferecendo 800.000 acomodações para 20 milhões "hóspedes" (ou usuários).

O sucesso trouxe, contudo, efeitos inesperados, como mostrou um relatório divulgado nesta semana pela procuradoria-geral de Nova York. Após analisar dados sobre 497.000 operações feitas na plataforma entre janeiro de 2010 e junho deste ano, o documento constata que em alguns casos a locação, sublocação ou hospedagem rápidas relativas a 35.000 imóveis ou cômodos se tornaram tão financeiramente vantajosas para locadores e sublocadores que alugar um imóvel para morar na cidade americana se tornou um desafio (ainda maior).

Durante o período analisado, o número de imóveis ou cômodos locados por curtos períodos pelo Airbnb passou de 2.652, durante todo o ano de 2010, para 16.483 unidades, considerando-se apenas os primeiros cinco meses de 2014. É um crescimento de mais de seis vezes. O número de locações, por sua vez, subiu doze vezes, passando de 20.808 para 243.019.

O dinheiro, é claro, explica a razão da explosão. Entre 2010 e 2013, a receita que locadores e sublocadores obtiveram com os aluguéis rápidos dobrou a cada ano. A expectativa é que em 2014 chegue a 282 milhões de dólares.

Segundo o estudo, 4.600 unidades (imóvel ou simplesmente um cômodo) ficaram disponíveis no Airbnb para aluguéis curtos durante ao menos três dos dozes meses de 2013. Cerca de 2.000, foram ocupadas da mesma forma por ao menos seis meses. Assim, todos esses imóveis ficaram indisponíveis para interessados em fixar residência em Nova York — ou seja, para contratos de locação mais longos.

"Os aluguéis em nossa vizinhança são proibitivos, porque as pessoas preferem cobrar altas diárias e transformar seus imóveis em albergues ilegais", escreveu um morador do Brooklin, em carta à procuradoria-geral da cidade americana.

Há outros efeitos colaterais do crescimento do Airbnb. Segundo a procuradoria-geral de Nova York, milhares de nova-iorquinos se queixam do barulho e dos riscos à segurança em edifícios onde unidades são locadas para períodos curtos.

Existem ainda outras constatações. Os dados coletados apontam que 70% dos anúncios de imóveis para locação em Nova York no AIRBNB são irregulares e que a plataforma faturou até 40 milhões de dólares em operações que violam leis de zoneamento da cidade de Nova York, além de ter sonegado outros milhões. Para o procurador-geral, Eric Schneiderman, esse tipo de locação abre caminho para um mercado negro no setor de hotelaria.

"Este relatório levanta sérias preocupações sobre o impacto que o Airbnb pode provocar na economia de cidades como Nova York", disse Schneiderman. "Precisamos garantir que, à medida que os serviços virtuais revolucionam a maneira como vivemos, leis criadas para promover responsabilidade financeira e também a segurança física não sejam esquecidas sob o pretexto da inovação."

A maioria dos contratos de locação violam regras de locação de Nova York, onde não é permitido alugar um imóvel residencial por menos de 30 dias, a menos que o proprietário continue ocupando o local. Além disso, o procurador-geral alerta que os proprietários que alugam imóveis no Airbnb deixam de pagar a taxa de ocupação cobrada nos hotéis, fixada em 14,7%. Este é um dos fatores que explicam as baixas tarifas do Airbnb, quando comparadas às praticadas pela rede hoteleira de Nova York. "Poucos proprietários forneceram as informações para fazer o pagamento da taxa", diz o relatório. "Tampouco o Airbnb recolheu a taxa."

Nos últimos anos, a empresa esteve na mira do conselho de San Francisco, que também considera ilegal o aluguel por menos de 30 dias. Após um longo período de debate entre moradores e representantes do Airbnb, o conselho de San Francisco chegou a um consenso no início de outubro e decidiu alterar a lei.

As novas regras passam a valer em fevereiro de 2015: somente moradores permanentes poderão alugar suas casas (ou alguns de seus cômodos) por até 90 dias ao ano, o que impede a exploração comercial de imóveis. Além disso, os locadores precisam contratar um seguro contra acidentes e recolher os impostos cabíveis.

Como um dos pioneiros neste mercado, o Airbnb parece disposto a recomeçar a discussão sobre a legalidade do serviço em Nova York após a vitória em San Francisco. Depois da divulgação do relatório pela procuradoria-geral, a empresa divulgou uma nota.

"Não devemos negar a milhões de nova-iorquinos o direito de dividir suas casas, pagar suas contas e continuar na cidade que eles amam. Temos que trabalhar em conjunto na elaboração de regras sensatas que coíbam a ação dos maus atores e proteja as pessoas de bem que apenas querem compartilhas suas casas.