Foto: Fabio Nuti

O alto preço praticado pelo mercado imobiliário nas metrópoles brasileiras, onde cobra-se assombrosos 45 000 reais por um único metro quadrado nos endereços mais prestigiados do país (leia aqui), envolve fatores que vão além da simples especulação.

O boom vivido no final da década passada foi, de modo geral, fruto da combinação de uma demanda que passara muitos anos sendo reprimida, da oferta de financiamento e dos preços relativamente acessíveis dos imóveis. De lá para cá, porém, assistimos a uma alta sem precedentes, e o lar dos sonhos foi jogado lá nas alturas.

A inflação acumulada e a queda de poder de compra dos brasileiros (leia aqui) contribuíram para tornar o cenário ainda mais difícil. Mas não foi só isso.

Uma análise mais detalhada permite ver que o próprio processo de produção imobiliária ajudou a alavancar os preços, como aponta o professor João da Rocha Lima, do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP. Abaixo, os principais deles e alguns dos impactos que podem ser sentidos na ponta do lápis. 

1) Terrenos

Antes dominadas por casas, a cidades passaram ser cravejadas de edifícios, num processo de verticalização cada vez mais intenso. Isso levou a uma corrida frenética por terrenos disponíveis, adquiridos pelas incorporadoras por montantes proporcionais ao acirramento da disputa por eles.

Fortunas foram pagas por espaços que jamais valeram aquele tanto, às vezes em patamares superiores ao que as próprias empresas poderiam ter pago, tudo pra tentar garantir um lugar ao sol. Em 2005, a aquisição do terreno representava para as incorporadoras cerca de 13% do custo do empreendimento.

Neste ano, a fatia já saltou para o equivalente a 35% das despesas, ou seja, mais do que dobrou em menos de dez anos. Resultado: esse custo adicional é repassado no preço final. Como essas áreas seguem tornando-se mais e mais escassas, a escalada tem tudo para prosseguir.

2) Falta de mão de obra

A ausência de pessoal capacitado atinge todos os níveis profissionais presentes numa obra, do engenheiro ao pedreiro. Segundo estudo da Confederação Nacional da Indústria (CNI), 61% dos estudantes de engenharia desistem do curso antes de se formar. A causa mais comum é a má formação em matemática e ciências durante o período escolar, o que os impede de acompanhar o curso universitário.

O alto custo das mensalidades e a falta de aulas práticas, já que a maior parte da grade é teórica, são outros dos motivos apontados. Aliás, essa falta de prática tem outro efeito colateral grave, o de entregar ao mercado de trabalho profissionais sem experiência prévia.

Isso ajuda a explicar por que apenas 42% dos engenheiros formados atuam na própria área, como aponta outro levantamento da CNI. “Como esses profissionais não estão prontos para a indústria, buscam outros setores”, diz Rafael Lucchesi, diretor de Educação e Tecnologia da entidade.

Sobra para as empresas a tarefa de tentar preencher a lacuna universitária e oferecer treinamento prático. Mas isso demanda tempo e investimento nem sempre estão disponíveis ou que, quando disponíveis, geram um custo adicional. Essa mesma lógica ser aplicada às demais atividades da construção. No final das contas, esse custo também é incorporado ao preço final dos imóveis, encarecendo-os ainda mais.

3) Burocracia e corrupção

A simples aprovação de um projeto junto à prefeitura, com todas as licenças exigidas por lei, pode levar mais de ano. Em setembro passado, o prefeito paulistano Fernando Haddad (PT) prometeu que a demora cairia de 450 dias (!) para a metade disso até o final deste ano, e que em 2016 seria preciso esperar apenas 90 dias para estar com toda a documentação em mãos.

Quanto mais tempo é preciso esperar pelo retorno do investimento, mais caro fica o empreendimento — imagine o custo de deixar o capital parado durante um ano e meio, por exemplo. Sem motivos que justifiquem uma espera tão longa, recaem sobre a prefeitura suspeitas de corrupção.

Por exemplo: o ex-diretor de aprovação de projetos da prefeitura de São Paulo Hussain Aref Saab acumulou pelo menos 106 imóveis de 2005 a 2012 e um patrimônio estimado 50 milhões de reais, conforme noticiou o jornal Folha de S. Paulo. Uma das supostas irregularidades cometidas durante a sua gestão foi a construção ilegal do gigantesco Templo de Salomão, que a Igreja Universal inaugura amanhã no Brás, no centro da capital paulista.

Documentos oficiais apontam que a Universal entrou com um pedido de reforma de um prédio que estava demolido há anos (leia aqui). Histórias como essa ocorrem com frequência. Reduzir a burocracia e aumentar a transparência desses processos são medidas importantes para reduzir o custo da ineficiência e da corrupção, hoje infelizmente pagos em grande parte pelos consumidores.

4) Marketing

Quando o mercado está aquecido, os esforços de publicidade não precisam ser tão vigorosos, afinal o produto se vende praticamente sozinho. Mas quando o ritmo arrefece, uma das primeiras providências é investir na divulgação. Em 2005, a verba publicitária das incorporadoras era de 3% do total previsto para o empreendimento. Neste ano, já está batendo 8%.

Entre as estratégias, está a criação de apartamentos decorados que reproduzem aquele que está sendo vendido na planta. São equipados com itens caros como espelhos e eletrodomésticos de última geração e assinados por estrelas do design (espertamente, esses projetos nunca têm portas, o que aumenta a sensação espacial do visitante).

Depois de alguns meses em exposição, o local é desmontado e os objetos, jogados fora ou repassados a leilões virtuais que se encarregam de revendê-los.

Estandes de vendas luxuosos também entram na conta, caso do que foi criado para o Jardim das Perdizes, da Tecnisa, na Zona Oeste da capital paulista e que consumiu mais de um milhão de reais. Uma sala de cinema exibia o vídeo do empreendimento e carrinhos de golfe transportavam potenciais compradores pelo terreno que abrigará 32 torres. Certamente não saiu de graça.

5) Processos artesanais

Quem já acompanhou de perto uma obra sabe o quanto de trabalho precisa ser refeito por causa de erros que poderiam ter sido evitados. Sem um ritmo industrial, a construção de empreendimentos fica a reboque de hábitos pouco produtivos, como o de primeiro erguer uma parede para então quebrá-la e instalar a parte elétrica.

Claro que essas dificuldades também têm a ver com a falta de mão de obra qualificada, mencionada acima, mas sem investimentos em inovação não dá para esperar que os métodos construtivos se tornem mais eficientes da noite para o dia.

No cômputo geral, o que se nota é que seria possível erguer empreendimentos a um custo menor. E fazer mais barato significa vender mais barato. Mais precisamente, se fossem reduzidos 8% do custo da obra, seria possível vendê-la 4% mais barata. Nada mal para um momento em que cada real dos consumidores tem sido disputado a tapa pelo mercado.